Medellín y el Área Metropolitana no se arriendan

Por Lina García Gañán 

Candidata a la Cámara de Representantes por Antioquia.

·      Propuestas para frenar el costo de vida, la gentrificación y la turistificación sin control

Medellín, el Valle de Aburrá y el Oriente antioqueño están viviendo una paradoja dolorosa: cada vez somos más atractivos para el mundo, pero cada vez se vuelve más difícil vivir aquí para quienes hemos sostenido esta tierra con trabajo, emprendimiento y comunidad.

Yo no estoy en contra del turismo ni de la inversión. Al contrario: Antioquia necesita inversión que genere empleo formal, encadenamientos productivos y bienestar. Lo que no podemos seguir aceptando es un “desarrollo” que se construye expulsando a la gente de sus barrios, rompiendo el tejido social y encareciendo todo lo esencial: vivienda, servicios, alimentación, transporte.

En mis recorridos por Medellín, Bello, Itagüí, Envigado, Sabaneta y, cada vez con más fuerza, por Rionegro, El Retiro, Guarne y La Ceja, o destinos como Guatapé, Jardín y Jericó, escucho la misma frase: “Nos están sacando de nuestros propios barrios”. Arriendos que se duplican; edificios enteros que pasan de vivienda a renta por días; comercios tradicionales que no aguantan el alza de los locales; familias que terminan más lejos, con más tiempo de transporte y menos calidad de vida.

Esto tiene causas claras: crecimiento urbano sin control, especulación inmobiliaria, inversión concentrada en zonas residenciales y plataformas de alquiler de corta estancia operando sin reglas proporcionales al impacto que generan. Y cuando la vivienda se convierte en activo financiero y no en un derecho, el mercado “solo” siempre termina ganándole a la gente.

Gentrificación no es progreso si expulsa a los ciudadanos

La gentrificación ocurre cuando un barrio se vuelve “deseable”, los precios suben sin control y la comunidad original no puede quedarse. La turistificación acelera el proceso: transforma vivienda en alojamiento, corredores residenciales en corredores hoteleros, y convivencia barrial en rotación permanente.

En Colombia ya existen normas que sirven de base, pero hoy son insuficientes para la realidad que vivimos. Por ejemplo, el país exige que los prestadores de servicios turísticos se inscriban en el Registro Nacional de Turismo (RNT).   Y también tenemos reglas para el arriendo de vivienda urbana, como el tope de incremento anual del canon, que no puede superar el 100% del IPC del año anterior.  

El problema es que la renta de corta estancia (por días) se salió del carril: compite con la vivienda residencial, presiona precios y cambia el uso del suelo sin que exista una gobernanza fuerte, integrada y moderna.

Incluso hoy está sobre la mesa la discusión de endurecer requisitos para vivienda turística, pidiendo soportes como compatibilidad con uso del suelo (POT) y, en ciertos casos, autorizaciones expresas en propiedad horizontal.   Ese debate es un síntoma: ya estamos tarde, pero todavía estamos a tiempo.

Lo que podemos hacer desde la Cámara: una agenda seria, equilibrada y aplicable

1) Ley de “Vivienda Asequible y Alquiler de Corta Estancia Responsable”

Propongo impulsar una ley marco que ordene el alquiler por días sin satanizarlo, pero poniéndole reglas claras:

      • Licencia y registro efectivo: no solo “inscribirse”, sino contar con una licencia verificable por municipio, vinculada al POT y al régimen de propiedad horizontal cuando aplique (para proteger convivencia y seguridad). Esto va en línea con el tipo de exigencias que se discuten hoy para endurecer el control sobre plataformas y viviendas turísticas.  

      • Obligación de datos y trazabilidad: plataformas con deber de compartir información (anuncios activos, noches ocupadas, ubicación por zona, responsable) con autoridades, para control real y no “a ciegas”.

      • Reglas por zona: permitir que ciudades y municipios definan cupos o porcentajes máximos de vivienda destinada a corta estancia por barrio/comuna, priorizando zonas tensionadas por precio.

      • Sanciones proporcionales: multas y cierre cuando se opere sin registro o violando el uso del suelo.

      • Contribución para vivienda: una parte de lo recaudado por este mercado debe financiar un Fondo de Vivienda Asequible (mejoramiento, arriendo social, subsidios focalizados, vivienda para jóvenes y trabajadores esenciales).

2) Protección del arriendo residencial y del residente

La ley ya fija un tope de incremento anual según IPC para contratos de vivienda urbana.   Pero necesitamos herramientas adicionales para evitar expulsiones encubiertas:

      • Registro de contratos de arriendo (voluntario con incentivos, no punitivo) para mejorar información de mercado y facilitar acceso a justicia cuando haya abusos.

      • Defensa del arrendatario frente a terminaciones abusivas: fortalecer mecanismos de conciliación y sanción cuando se use la terminación como práctica sistemática para “sacar y volver a arrendar más caro”.

      • Incentivos a arriendo a largo plazo: beneficios tributarios o priorización en programas para propietarios que mantengan vivienda en arriendo tradicional (12 meses o más) a precios razonables según zona.

3) POT con dientes: gobernanza metropolitana y del Oriente

La gentrificación no respeta fronteras municipales: lo que sube en El Poblado empuja presión a Laureles; lo que sube en Envigado presiona Sabaneta; lo que se desborda en Medellín se traslada al Oriente.

Por eso propondré que el Congreso fortalezca instrumentos para que áreas metropolitanas y esquemas asociativos puedan coordinar:

      • mapas de zonas tensionadas,

      • metas de vivienda asequible por municipio,

      • reglas compatibles de uso del suelo,

      • y capacidad sancionatoria articulada.

4) Defensa del comercio local y de la vida de barrio

Cuando el arriendo comercial se dispara, se pierde empleo local y cultura barrial. Propongo:

      • programas de alivio para pequeños comercios en zonas tensionadas (vía fondos y cofinanciación),

      • y herramientas para que municipios creen distritos de comercio tradicional protegidos con incentivos, sin frenar la actividad económica.

5) Medidas anti-especulación que no castiguen al propietario trabajador

Aquí hay que ser justos: no es lo mismo la familia que tiene un segundo inmueble como ahorro, que el acaparamiento especulativo que convierte barrios enteros en portafolios.

Mi propuesta: habilitar instrumentos para que territorios, con criterios técnicos, apliquen sobretasas o contribuciones a viviendas desocupadas de forma persistente o a operaciones altamente especulativas, y que esos recursos vayan a vivienda asequible y servicios públicos. (Esto debe hacerse con reglas claras para evitar arbitrariedad).

Ordenar no es prohibir: es proteger a la gente y la competitividad

Si no regulamos ya, perderemos más que tranquilidad: perderemos maestros, enfermeras, policías, jóvenes profesionales, comerciantes… gente que hace funcionar la ciudad. Y una ciudad que expulsa a su gente termina siendo más insegura, más desigual y menos sostenible.

Medellín y Antioquia pueden seguir siendo destino global sin volverse territorio inhabitable para su propia población. Pero eso exige un Congreso que legisle con valentía: tecnología para controlar, reglas para ordenar, y enfoque social para proteger el derecho a vivir donde uno pertenece.

Esa es mi posición y mi compromiso: turismo sí, inversión sí; desplazamiento silencioso, no.